Het belang van een advocaat bij het kopen van een huis in Spanje

Voor het kopen van een woning in Spanje is het normaal dat u een advocaat inschakelt die de aankoop controleert. De voornaamste rol van de advocaat is zorgen dat de aankoop plaats kan vinden onder veilige omstandigheden. Zo zorgt hij voor de juiste voorwaarden in de overeenkomst en controleert hij de woning alvorens er tot de koop over wordt gegaan. Hiermee beschermd de koper zich tegen frauduleuze verkopers en vermindert de kans op onverwachte kosten na de aankoop van de woning.

Hoe eerder u een advocaat in Spanje inschakelt om het koopproces te begeleiden, hoe beter. De advocaat kan immers aan de verkopende partij direct laten weten wat voor u belangrijk is als cliënt. Het is te allen tijde af te raden om een (reserverings)overeenkomst te tekenen voordat u een advocaat heeft ingeschakeld.

Wat kunt u zelf doen om een woning in Spanje te kopen

Wanneer u contact opneemt met een advocaat zal hij u aantal vragen stellen om te zien in welke fase u van het aankoopproces zit. Om een woning te kopen heeft u allereerst een NIE nodig. De NIE kunt u aanvragen bij het consulaat van Spanje in Amsterdam. Maak tijdig een afspraak want de wachttijd loopt soms op tot 8 weken. Daarnaast ontvangt u de NIE pas na 2 á 3 weken thuis. U kunt ook een NIE aanvragen bij een oficina de extranjería in Spanje. Dit is een lokaal politiekantoor en u wordt hier vaak sneller geholpen.

Naast een NIE heeft u een bankrekening nodig bij een Spaanse bank. Woningen in Spanje worden namelijk bij de notaris met een cheque betaald. Voor het openen van een Spaanse bankrekening voor niet-residenten heeft u geen NIE nodig.

Een deskundige advocaat kan u helpen bij het verkrijgen van deze zaken indien dat nodig is. Daarnaast vraagt hij u of u een bepaalde woning op het oog heeft en of u daarvan al documentatie van de verkoper hebt ontvangen. Het belangrijkste document daarbij is de nota simple, dit is een verkorte uitdraai van het Registro de la propiedad waarin bepaalde belangrijke gegevens staan over het onroerend goed.

Controleren van de nota simple

Bij het bestuderen van de nota simple kijkt de advocaat onder andere naar de verkoper en of er lasten zoals een hypotheek of beslagen op de woning rusten. Als de woning meerdere eigenaren heeft zullen deze alle moeten instemmen voor de verkoop van de woning.

In Spanje wordt er bij het kopen van een woning bijna altijd een voorlopige koopovereenkomst getekend. De koper doet daarbij een aanbetaling. Het is dan ook belangrijk dat er geen beslag ligt op de woning. De verkoper mag de woning in dat geval namelijk niet zomaar verkopen. Het terugkrijgen van een aanbetaling kan in dat geval moeilijk zijn en in sommige gevallen zelfs een juridische procedure vereisen.

Een ander document dat de advocaat onderzoekt is het Catastro. Het Catastro is eigendomsregister opgesteld om te berekenen hoeveel onroerendgoedbelasting er wordt geheven door de Spaanse belastingdienst. Lees hier meer over de verschillen tussen het Catastro en het Registro de la propiedad.

Reserveringscontract

In sommige gevallen kan het verstandig zijn om de woning vast te leggen met een reserveringsovereenkomst. De koper betaald de verkoper in dat geval een reserveringsbedrag van 2 a 3% van de verkoopsom (minimaal 3000 euro) waarmee de verkoper de toezegging doet om de woning van de markt te halen. Dit betekent overigens niet dat de verkoper de woning niet aan een ander mag verkopen. De verkoper beperkt zich slechts tot het stoppen van adverteren van de woning.

Het komt veel voor dat kopers denken dat er voor het reserveringscontract nog geen advocaat nodig is omdat het nog om een tamelijk laag bedrag gaat. Er worden echter al afspraken vastgelegd in het reserveringscontract die later niet zomaar kunnen worden gewijzigd zonder dat men daarbij de kans loopt het reserveringsbedrag te verliezen.

Verdere controles van het eigendom

Jarenlang zijn er in Spanje woningen en ander soort bouwwerken (zoals veranda’s en zwembaden) gebouwd zonder daarvoor de juiste vergunning aanwezig was. Dit heeft ervoor gezorgd dat er veel illegale woningen zijn in Spanje. In Andalusië en enkele andere autonome gemeenschappen kan dit inmiddels echter worden opgelost middels een AFO-procedure. Bij bestudering van de nota simple controleert een advocaat of het aantal meters klopt met de wat er in het Catastro staat. Indien er verschillen tussen de registers zijn zal de verkoper om duidelijkheid worden gevraagd.

Daarnaast kan het in sommige gevallen verstandig zijn om de woning op te meten en te zien of dit overeenkomt met wat er in de eigendomsregisters staat. Een architect kan daarbij eventueel een bouwkundig rapport opstellen. Als er duidelijkheid is over de werkelijke situatie kan de advocaat de juiste afspraken maken om te zorgen dat de verkoper zich verplicht de woning op de juiste manier op te leveren.

Beschikking over de correcte certificaten

Een gebouw dat tevens een woning is dient over enkele certificaten te beschikken. Bij een nieuwbouwwoningen is dat de licencia de primera ocupación en bij bestaande woningen de cédula de habitabilidad. Deze certificaten zijn nodig om de nutsvoorzieningen (zoals elektriciteit en water) op naam van de koper te zetten. Daarnaast is de verkoper ook verplicht om het energiecertificaat van de woning te leveren.

Opstellen en/of controle van de contracten

Alvorens dat er naar de notaris wordt gegaan tekenen de koper en de verkoper een voorlopig koopcontract. Dit contract wordt in het Spaanse ook wel het contrato de arras of contrato de compraventa genoemd. Het is een privécontract waarbij partijen bepaalde zaken overeenkomen zoals: de prijs, de wijze waarop de woning wordt opgeleverd aan de koper, de hoogte van de aanbetaling en wat er gebeurt als door bepaalde omstandigheden de koop niet kan doorgaan.

Afhankelijk van de woning bedraagt de aanbetaling zo’n 10 procent van het aankoopbedrag. Daarbij nemen partijen vaak een boetebeding op. Dat wil zeggen dat indien één van de partijen zich besluit terug te trekken uit de overeenkomst is hij of zij aan de andere partij een bedrag verschuldigd is ter hoogte van de aanbetaling.

Het contrato de arras is misschien wel één van de belangrijkste contracten. De voorwaarden waaronder de overeenkomst wordt gesloten dienen aan te sluiten op de woning. Een deskundig advocatenkantoor gespecialiseerd in onroerend goed in Spanje is MAB Advocaten. Zij hebben veel ervaring in het bijstaan van Nederlanders en Belgen als het gaat om de aanschaf van een woning in Spanje.

Tekenen van notariële akte

Na de voorlopige koopovereenkomst kan er worden getekend bij de notaris. Voorafgaand aan het teken zal de verkoper bepaalde zaken op orde maken zoals afgesproken in de voorlopige koopovereenkomst. Ook komt het voor dat de koper nog zijn NIE moet ontvangen. Na het tekenen bij de notaris ontvangt de koper het juridische eigendom van de woning. Dit betekent onder andere dat hij of zij ook als eigenaar wordt ingeschreven in het Registro de la propiedad.